Kredyt hipoteczny i co dalej?

Rozmowa z Marcinem Płuciennikiem, ekspertem finansowym, specjalistą od rynku kredytów hipotecznych

Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych i nieruchomości pokazała nam, że nie można być niczego pewnym. Kogo zatem stać na kredyt hipoteczny?
– Kredytobiorców czekają na pewno dość ciężkie czasy, wzrost stóp procentowych z 0,25% do 5,25% jest odczuwalny dla domowych budżetów. To już ósma podwyżka od początku cyklu podwyżek, a i tak mamy najwyższe stopy procentowe od 15 lat. Wzrost rat kredytu to średnio około 70%, banki podnoszą raty kredytu od razu albo w ciągu 3-6 miesięcy. Do tego dochodzi spadek zdolności kredytowej o ok. 50% w porównaniu z ubiegłym rokiem. To wszystko zmniejsza popyt na nieruchomości na rynku mieszkaniowym. Dziś rata kredytu hipotecznego pochłania olbrzymią część dochodu kredytobiorcy. Osoba chcąca pozyskać kredyt na zakup nieruchomości, musi liczyć się z tym, że kredyt ten będzie mniejszy, więc o wymarzony domek z ogródkiem jest już trudniej.

Jakie są obecne warunki przyznawania kredytów hipotecznych?
– Gdy ktoś wykorzystywał maksymalną zdolność kredytową, płacił przykładowo ratę w wysokości 2000 zł miesięcznie. W okresie popandemicznym jest to już kwota 3500 zł. Trudniej jest o dostęp do nowych kredytów hipotecznych. Jeśli ktoś jest tym szczęśliwcem, że zarabia w Koszalinie dobrą pensję – mam na myśli kwotę 6 tysięcy miesięcznie, może starać się o kredyt w wysokości 250- 300 tysięcy złotych.

To wystarczy na własny „kawałek podłogi”?
– Nie. Biorąc pod uwagę, że np. w Koszalinie średniej jakości lokal można nabyć za ok. 400 tys. złotych, kredytobiorca musiałby mieć spory wkład własny. Czyli albo jakoś uzbierać brakującą kwotę, albo się zapożyczyć. Pamiętajmy, że zakup nieruchomości to jedno, a rosnące ceny usług, to druga sprawa. Dlatego rynek mieszkań deweloperskich również przechodzi załamanie. W budownictwie brakuje rąk do pracy, obserwujemy wzrost wartości cen, co obciąża firmy deweloperskie.

Czy w tej sytuacji do łask wróci rynek mieszkań wtórnych lub mieszkań pod wynajem?
– Oczywiście, rynek mieszkań wtórnych, tańszych nieruchomości ze średnim standardem będzie wzbudzał coraz większe zainteresowanie. Podobnie z wynajmem, gdy ktoś nie spełni warunków i nie otrzyma kredytu w banku.

Czyli zapowiada się powtórka z czasów PRL, gdy wielopokoleniowe rodziny mieszkały razem pod jednym dachem, bo o mieszkania było trudno?
– Może tak być, młodych ludzi po prostu nie będzie stać na kredyt, poza tym ich dochody nie są z reguły bardzo wysokie. Wzrost cen i inflacja również wpływa przecież na jakość życia. Na ten moment, czeka nas model zachodni – wynajem, bo własne mieszkanie czy dom stanie się luksusem.

Raty wystrzeliły w górę, kredytobiorcy jeszcze płacą. Część osób ma nieruchomości, domy na kredyt, ale nie ma już finansów, aby dokończyć ich wyposażenie. Co dalej?
– Na ogół ludzie budują dom dwa lata. W tym czasie znacząco wzrosły też ceny materiałów i koszty robocizny podrożały o połowę. I tu pojawia się dylemat – albo zapożyczamy się dalej, po rodzinie, znajomych, mamy oszczędności i dokańczamy budowę, albo sprzedajemy nieruchomość w stanie surowym i kupujemy coś innego. Coraz więcej pojawia się ogłoszeń, informacji, właśnie o ofertach sprzedaży domów do wykończenia, nawet poniżej wartości rynkowej, aby tylko wybrnąć z trudnej sytuacji. Czasem nie ma wyjścia, gdy na gospodarstwo domowe przypada np. 6 tys. zł dochodu, a rata wynosi już 4,5 tysiąca.

Dlaczego więc banki tak ochoczo przyznawały kredyty hipoteczne? I dlaczego ludzie je brali, sięgając na ogół po maksymalną zdolność kredytową?
– Ponieważ były bardzo niskie stopy procentowe, dobre współczynniki ryzyka, stopy pozwalały na wysokie finansowanie, preferencyjne warunki. Dziś portfele kredytowe banków są przeciążone, a ludzie nie będą po prostu mieli już z czego spłacać rat.

Co można więc zrobić?
– Można wydłużyć okres kredytowania, starać się o refinansowanie kredytu. Pamiętajmy jednak, że bank ma swój interes i nie jest instytucją charytatywną. Kolejna możliwość to wakacje kredytowe, obowiązujące od lipca tego roku. Jest to pomoc państwa umożliwiająca zawieszenie dwóch rat kredytu w III i IV kwartale bieżącego roku oraz raz na kwartał w roku przyszłym. To jest odroczenie płatności, a nie umorzenie, więc raty te potem trzeba będzie spłacić, wydłuży się okres kredytowania, lecz da to chwilę oddechu zadłużonym. Na koniec można przejść z oprocentowania zmiennego na stałe, co uchroni przed kolejnymi podwyżkami. Tu jednak bank może chcieć przeliczyć ponownie zdolność kredytową.

Rozmawiał Tomasz Wojciechowski

Fot. Archiwum prywatne